Что будет с снт в году. Новый “дачный” закон про садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество

Новый закон о садоводах и огородниках. Что изменится в СНТ с 2019 года.

Грядут глобальные изменения в жизни как самих садоводов, так и председателей, и членов правления в связи с вступлением с 1.01.2019г. в законную силу Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

Обсудим, что изменится в СНТ именно с юридической точки зрения.

Первое, чему действительно стоит уделить особе внимание, это новый устав товарищества. Законом не предусмотрено крайнего срока приведения уставов СНТ в соответствие с нормами нового закона, но изменения напрашиваются сами собой. Причина тому – недействительность всех положений, которые противоречат 217-ФЗ. Так как не каждый председатель и уж тем более садовод наизусть знает 66-ФЗ и может сопоставить его с 217-ФЗ, пользоваться таким уставом будет крайне затруднительно. Это, что касается того, что в Вашем уставе есть. Многих действительно важных вещей в действующих уставах нет и быть не может, так как они будут введены новым законом. Например, уполномоченных с 2019 года больше не будет, но появится проведение общих собраний в очно-заочной форме. Если порядок и возможность проведения собрания в такой форме не будет регламентирован уставом, то и проводить его будет нельзя.

Товарищества останутся садоводческие и огороднические, все они будут видом ТСН (товарищество собственников недвижимости). При первом изменении устава СНТ, ОНТ и ДНТ превратятся в ТСН. Как вариант, налоговые инспекции в настоящее время принимают формы СТСН и ОТСН. Дачные товарищества станут садовыми. Менять свидетельства и вносить изменения в документы нет необходимости.

Вступление в члены и исключение из членов. Для вступления в члены необходимо будет написать соответствующее заявление в правление товарищества. К информации, которая должна быть указана в таком заявлении и документам, которые необходимо приложить к заявлению есть определенные требования (п.5 ст.12. 217-ФЗ). Если заявление оформлено с нарушением – это основание отказать в приеме в члены. Если сейчас исключить из членов можно по решению общего собрания членов, практически без объяснения причин, то с 2019 года это можно будет сделать только при учете строго соблюдения процедуры: в случае наличия задолженности (не менее чем за два месяца или больше, если указано в уставе), за два месяца направить требование-предупреждение (почему, сколько, куда необходимо оплатить и что будет в противном случае). Следующим шагом не позднее чем за две недели уведомить о проведении общего собрания и что на нем будет рассматриваться такой вопрос. После проведения общего собрания уведомить письменно об исключении с приложением выписки из протокола и изложением предыстории (как и почему так получилось).

Новые права и обязанности индивидуальных садоводов. Теперь садоводы, ведущие садоводство без участия в товариществе обязаны платить столько же, сколько и члены. Они получили право не только участвовать в общих собраниях членов и голосовать по тем вопросам, которые касаются распоряжения имуществом общего пользования и установления размера взносов (платежей). Так как у «индивидуалов» появилось право участвовать в общих собраниях, то оспаривать (отменять) их в судебном порядке тоже стало возможным. Поэтому, проводя общие собрания с 2019 года имейте ввиду, что надлежащим образом уведомить нужно не только членов товарищества, а всех собственников земельных участков, расположенных на территории товарищества.

Реестр членов. Уже два года садоводами обсуждается реестр членов. У каждого товарищества в том или ином виде, как правило, имеется некий список членов. У всех возникает вопрос, а является ли этот список – реестром? В 217-ФЗ реестру посвящена целая статья (Статья 15 217-ФЗ). Там подробно указано, что в реестре должно быть обязательно, что необязательно, а что только с разрешения садовода. Также в данной статье указано, где взять всю необходимую информацию. Но это становится возможным только для вновь создаваемых товариществ. А вот как быть тем, у кого 30-летний пласт предыстории читайте на нашем сайте в разделе «Реестр членов» . Обратите внимание, что информацию об индивидуальных садоводах можно вносить в отдельный реестр членов, только с их согласия. Но для надлежащего уведомления таких садоводов Вам понадобится информация из реестра…

Общее собрание членов по новым правилам. В плане срока не позднее которого члены должны быть уведомлены о проведении общего собрания ничего не изменилось, а вот перечень уведомляемых и способ уведомления отличаются. По 66-ФЗ достаточно было вывесить на доске объявлений приглашение на собрание с обязательным указанием места, времени проведения и перечня обсуждаемых вопросов. Также законом было, как альтернатива или дополнение, прописано уведомление письмами по почте, а на практике еще применялась публикация в СМИ и на официальном сайте товарищества. Теперь необходимо будет применять все три метода, так как «или» в законе не указано:

И в качестве подстраховки можно воспользоваться публикацией в СМИ. Под СМИ в данном случае понимается не любая газета, а тот ресурс, в котором публикуют юридически значимые объявления именно в вашем регионе (по месту расположения товарищества). Это не обязательное требование. И делаем мы это не для того, чтоб набрать кворум, а чтоб иметь дополнительное доказательство в свою защиту, в случае судебных споров. Газету с объявлением покупаем и храним в делах товарищества. Объявление на доске фотографируем с датой и тоже храним. Письма с уведомлением направляем только с описью, с указанием в ней кому, что и о чем шлем. Опись с чеком храним. Если Вам кажется это «слишком», то у Вас нет печального опыта защиты при оспаривании решений общих собраний в суде.

Даже при учете участия в общих собраниях индивидуалов, кворум определяется по старым правилам. То есть для легитимности собрания на нем должно присутствовать 50%+1 член и не важно сколько индивидуалов. При этом последние должны быть надлежащим образом уведомлены.

Если на общем собрании планируется принимать какие-либо положения, сметы, новую форму устава и любые другие документы, которые требуют утверждения общим собранием, не позднее, чем за 7 дней у всех садоводов должна быть возможность ознакомиться с ними. В противном случае, утверждение документов не допускается. Решение такого собрания легко будет отменено в судебном порядке. Если смету еще можно разместить на информационном стенде и сфотографировать, то как «ознакомить» всех с уставом и быть защищенным при этом с юридической точки зрения? Тут поможет только официальный сайт товарищества. При этом он должен быть написан определенным образом, чтоб дата и время публикации были видны, а при добавлении следующей новости, дата предыдущей не менялась.

Инициативная группа в количестве более чем 1/5 от числа членов сможет не только инициировать собрание о досрочном переизбрании действующего правления, но и с любой другой повесткой. Для этого необходимо будет направить требование о проведении общего собрания действующему правлению. В требовании могут быть указаны не только вопросы повестки дня (в обязательном порядке), но и варианты решений по ним (по желанию). Если в тридцатидневный срок правление не проведет общего собрания или оно не наберет кворума, то инициативная группа вправе будет провести собрание по тем же вопросам самостоятельно. Порядок надлежащего уведомления и проведения нужно будет соблюсти.

Уполномоченных больше не будет. Вместо уполномоченных можно будет «применять» очно-заочное голосование. Но пользоваться этим полезным инструментом можно только в том случае, если возможность и порядок проведения собрания в очно-заочной форме прописаны в уставе. Кого больше устраивают уполномоченные, давайте посмотрим на них с другого ракурса. Предполагается, что за каждого уполномоченного проголосовало определенное количество представляемых им садоводов. Что мешает эти голоса подтвердить доверенностями. Они могут быть заверены не только председателем или нотариусом, но и работодателем, по месту учебы или в медучреждении по месту лечения. Таким образом термина «уполномоченные» применяться не будет, но, если доверитель (тот, кто дал доверенность) на собрание не пришел, голос его будет озвучен доверенным лицом (тот, кому дали доверенность) С юридической точки зрения этот метод еще надежней и действенней, чем уполномоченные.

Льготный период пользования водяными скважинами без лицензии заканчивается. Получить лицензию будет необходимо товариществом со скважинами в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2020 года. Список документов, необходимых для оформления лицензии существенно уменьшится. Подробнее о лицензировании указано в статьях 31 и 51 217-ФЗ.

Срок, на который избирается правление, председатель и ревизор (РК). Избираются из числа членов на срок не более пяти лет. Меньший срок, если будет принято такое решение, должен быть прописан в уставе. В случае, если срок полномочий закончился, правление, председатель и РК продолжают действовать вплоть до момента переизбрания. По действующему законодательству этот момент не урегулирован. Ревизор или Ревизионная комиссия обязаны проводить проверки не реже раза в год, если иное не предусмотрено уставом.

А что изменится для тех, у кого дом на земле ИЖС?

Именно об участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в законе ничего не говорится, однако в нем есть положение, которое касается только территорий садоводства или огородничества, расположенных в границах населенных пунктов.

Такие товарищества, если на всех участках построены именно жилые дома, могут изменить свой формат на товарищество собственников жилья (ТСЖ). После этого их деятельность будет регулироваться уже другими законами (Жилищным и Гражданским кодексами в первую очередь).

Что изменилось в правилах управления товариществом?

Во-первых, изменилась форма его организации. По действующему законодательству допустимо создавать товарищество, партнерство или кооператив, а новый закон предусматривает только товарищество, а все прочие формы предписывает реорганизовать.

Отдельно оговаривается минимальное количество собственников участков, которые могут организовать СНТ - не менее семи. Также членом товарищества могут быть только физические лица.

Разрешает ли новый закон не вступать в товарищество?

Да, принимаемый закон специально оговаривает условия взаимодействия между товариществом и собственниками участков, расположенных в той же территориальной зоне, которые решили в товарищество не вступать.

При этом они обязаны платить за пользование общим имуществом товарищества, его приобретение и ремонт. Закон специально оговаривает, что суммарный размер платы для тех, кто не вступил в товарищество, равен суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов. Отказаться не получится - у товарищества есть право взыскать плату через суд. По действующему закону для пользования инфраструктурой и взимания за нее платы между теми, кто не вступил в товарищество, и самим товариществом необходимо было заключить договор, где оговаривалась сумма, которую нужно платить, единственное ограничение - эта сумма не могла быть больше, чем у членов товарищества.

Кроме того, не вступившие в СНТ не смогут принимать участие в голосовании по части вопросов.

Отдельно закон оговаривает возможность вступления в товарищество для людей, которые не являются собственниками участка - например, арендаторами. Кроме того, на территории, предназначенной для садоводства или огородничества можно вообще не организовывать никакого товарищества, а вот больше одного - уже нельзя, так что возможности создать для одного поселка два альтернативных СНТ больше нет.

Как по новому закону платить членские взносы?

Новый закон существенно сокращает количество взносов, которые платят члены товарищества. Если действующие нормы допускают уплату вступительных, членских, целевых, паевых и дополнительных взносов, то после вступления в силу новых норм останутся только членские и паевые. Закон также оговаривает, что членские взносы не могут взиматься чаще раза в месяц.

Кроме того, он устанавливает, на что они могут быть потрачены, более конкретно: на содержание общего имущества товарищества, расчеты с ресурсоснабжающими компаниями (электроэнергия, газ и так далее), плату за вывоз мусора, благоустройство мест общего пользования, охрану, проведение аудиторских проверок товарищества, выплату зарплаты людям, которые работают на товарищество (например, бухгалтеру), организацию общих собраний и налоги, которые платит товарищество. На все остальные затраты идут средства, полученные от целевых сборов, причем законом оговаривается право каждого члена товарищества получить полный отчет о расходах.

Важный момент: новый закон допускает возможность в отдельных случаях брать с некоторых членов товарищества взносы, отличающиеся по размеру от остальных, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования и (или) размера доли в праве общей долевой собственности.

Правда ли, что новый закон упростил согласование скважин?

Частично да, поскольку он вносит изменение в другой закон - "О недрах". Согласно этому изменению, товарищества могут не получать лицензию на добычу воды до 1 января 2020 года. При этом нужно помнить, что сам закон вступает в силу только 1 января 2019 года, таким образом, товарищества получают "водную амнистию" всего на год.

Но чаще всего скважины есть на каждом участке, и этот случай уже не попадает под действие принимаемого закона.

Зато по закону от 29 декабря 2014 года № 459-ФЗ, редактирующему закон "О недрах", частники могут добывать воду для собственных нужд, не получая на это лицензию, но при условии, что добыча ведется не из того же водоносного горизонта, что и центральное водоснабжение; в сутки должно добываться не более 100 кубометров воды (это 100 тысяч литров), и при этом вода добывается не для целей предпринимательской деятельности. В принципе, для большинства дачников это вполне реальные условия.

Можно ли теперь строить жилые дома на садовых участках?

Да, можно, хотя существуют и ограничения. Если на территории, на которой расположен СНТ, действует градостроительный регламент, то любое строительство ограничено его требованиями. Однако в законе так же сказано, что садовый дом может быть признан жилым, а жилой - садовым. Градостроительные регламенты ограничивают предельные параметры строительства, но для признания дома жилым это, как правило, не так уж важно - главное, чтобы на вашем участке в принципе было разрешено капитальное строительство. Чтобы помещение могло быть признано жилым, оно должно соответствовать ряду критериев - например, в нем должно быть электричество, вода, отопление, в некоторых случаях - газ. Полностью критерии изложены в постановлении правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Что еще теперь сильно изменится?

Одно из важных новшеств - это термин "территория садоводства или огородничества". В законе сказано, что ее границы определяются документами территориального планирования, то есть, если говорить привычными терминами - это граница поселка.

Одна из новаций принимаемого закона состоит в том, что он не позволяет распоряжаться общим имуществом в границах одной такой территории более чем одному товариществу. Что, по сути, означает, что в рамках одного поселка больше нельзя создавать более одного СНТ. Возможно ли будет каким-либо образом разделить одну территорию на две - в законе не сказано, поэтому узнать это получится только когда закон начнет применяться.

Правда ли, что ДНТ и кооперативы тоже отменили?

Да, но на довольно гуманных условиях. В статье 54 закона сказано, что со дня вступления закона в силу (а это 1 января 2019 года) и до момента реорганизации ДНТ в садовое (или огородное) товарищество к уже имеющейся структуре будут применяться требования нового закона.

То есть реорганизовать его все-таки придется, но бросать все и бежать прямо из-за новогоднего стола не обязательно.

Похожая история с кооперативами: они должны будут реорганизоваться либо в сельскохозяйственную кооперацию, если не планируют вести деятельность по производству, переработке и сбыту сельхозпродукции, либо стать садовым или огородным товариществом. Допустимо, правда, и обратное: если товарищество примет решение, что намерено вести производственную деятельность, то оно может реорганизоваться в потребительский кооператив.

Придется ли перерегистрировать дачные участки?

Нет, с ними все будет по-прежнему. Закон не предусматривает изменения вида разрешенного использования участка, просто если у вас земля "для дачного строительства" - закон считает его также "садовым", то есть слово "садовый" в данном случае - не вид разрешенного использования, а объединяющий термин.

По новому закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" дачные кооперативы ликвидируются. А какая судьба ждет дачные дома, решит правительство.

Подписанный президентом РФ закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" вступает в силу с 1 января 2019 года. До тех пор жизнь дачников, садоводов и огородников будет регламентироваться федеральным законом от 15.04.1998 №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". А что изменит новый закон?

Теперь только СНТ и ОНТ, и все за свой счет

Первое, что бросается в глаза при сравнении двух документов – в новом законе нет такого понятия, как дачные товарищества и кооперативы. Остались только садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества, которые приравниваются к товариществам собственников недвижимости. Соответственно, прекращают существование такие формы, предусмотренные законом №66, как дачное товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив и садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство.
Кроме того, из нового закона исчезло множество чисто фантазийных вещей, которые не нашли применения в реальной жизни - фонды взаимного кредитования и проката, собрания уполномоченных, и прочее. Положения о государственной поддержке садоводов и огородников тоже стали значительно скромнее.

Взносов будет меньше, но за неуплату - суд

Сократилось количество взносов, которые можно взимать с членов товарищества: если старый закон разрешал устанавливать четыре вида взносов (членские, целевые, паевые, дополнительные), то теперь осталось только два – членские взносы и целевые взносы. Членские взносы будут взиматься раз в год и идти на приобретение и содержание имущества общего пользования, возведение и ремонт объектов капитального строительства на общем участке, а также услуги и работы товарищества по управлению общим хозяйством. Целевые взносы собираются и расходуются по решению общего собрания членов товарищества. Невыплаченные кем-либо из членов товарищества взносы можно будет взыскивать с него через суд.

Прописываться в дачных домах пока рано

Один из главных вопросов для любого садовода – что будет с домом. К сожалению, пока дать на него четкий ответ не представляется возможным. С одной стороны, в новом законе прописано, что строительство капитальных домов допускается только в случае, если земельные участки включены в предназначенные для застройки территориальные зоны. С другой – садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.

Другими словами, все существующие дачные кооперативы и товарищества без проблем могут быть переоформлены в садовые товарищества, а все существующие дачи – в садовые дома, с последующим признанием жилыми домами. Но только при условии, что территория такого дачного кооператива включена территориальную зону, предназначенную для застройки и для которой утверждены градостроительные регламенты.
Первый потенциальный риск заключается в том, что при перерегистрации неизбежно будет проводиться проверка соответствия имеющихся строений нормам градостроительных регламентов. В результате которой, например, может выясниться, что в данной конкретной территориальной зоне разрешается строить только одноэтажные здания.

Еще больше беспокойства вызывает ссылка на порядок, предусмотренный Правительством Российской Федерации. Дело в том, что согласно Градостроительному кодексу, не требуется разрешения на строительство на садовом или дачном участке. Это положение, кстати, подтверждается также определением Верховного Суда РФ от 17.08.2016 № 77-КГ16-4 и многочисленной практикой судов, в том числе в Москве и Московской области.
Однако в сентябре прошлого года Минэкономразвития выпустило письмо № Д23и-4285, в котором, в частности, утверждается, что жилые дома, возводимые на дачных участках, могут строиться только на основании разрешения на строительство, выдаваемого в том же порядке, что и для объектов ИЖС. И правительство, определяя порядок переоформления дачных домов в садовые, с большой вероятностью будет ориентироваться на позицию своего министерства. То есть у дачников могут начать требовать предъявить разрешение на строительство. При отсутствии которого дома, возведенные на дачных участках, могут быть признаны самостроем, со всеми вытекающими последствиями.

Окончательную ясность в этот вопрос должно внести федеральное правительство до вступления закона в силу. А пока дачникам лучше держать кулаки "на удачу".

Власти решили навести тотальный порядок в устройстве дачного хозяйства. Для этого в новом законе содержатся реформы, призванные облегчить жизнь хозяевам загородных участков. Представляем список нововведений, с которыми придется столкнуться 60 млн. дачников, если проект будет принят.

Согласно закону, могут использоваться только 2 организационно-правовые формы для кооперации владельцев огородов, садов и дач: садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество. Первый тип предполагает объединение хозяев садов и дач, то есть тех, кто временно или постоянно проживает на участках. А второй рассчитан на людей, занимающихся только выращиванием культур.

Текст законопроекта поясняет , что садовый дом предназначен для кратковременного проживания и не требует разрешения на строительство. Однако постройка дачного дома, создающегося для постоянного или долговременного проживания, должна быть согласована и разрешена соответствующими инстанциями. К тому же, уточняется, что на огородных участках запрещено возводить объекты капитального строительства (дома, бани). На них могут размещаться только хозяйственные постройки (кладовые, подсобные помещения).

Новые правила дают субъектам право устанавливать различные ограничения на строительство домов в пределах дачных и садовых участков. После вступления закона в силу регионы смогут закрепить максимальную этажность, высоту и площадь зданий и сооружений. Правила правилами, но не забывайте купить отпугиватель крыс и мышей для комфорта в Вашем участке.

Вместо пяти различных взносов в товариществах останется только три их вида:

При этом цели, основания и принципы расчета для тех или иных взносов предварительно утверждаются общим собранием товарищества. Размеры платежей для всех членов признаются одинаковыми, кроме случаев, когда они привязываются к объемам эксплуатации общего блага или размерам участка.

Возникает понятие общего имущества , которое не может быть разделено. Право собственности на него принадлежит товариществу как юридическому лицу, либо, при соответствующем решении общего собрания, оно передается в общую долевую собственность членов объединения.

Текст законопроекта предполагает отказ от действующей системы договоров, заключаемых между товариществами и хозяевами участков, которые не являются их членами, но находятся на соответствующей территории. После вступления закона в силу таким гражданам придется наравне с остальными оплачивать покупку и обслуживание общего имущества товарищества.

Нововведения не требуют перерегистрации старых объединений: нужно лишь привести в соответствие положениям закона учредительные документы, в том числе и устав. Сделать это нужно до 1 января 2027 года. Данное положение освобождает от лишних формальностей и облегчает переход в новую систему.

Новый порядок выдачи земли

На сегодняшний день актуальна конкурсная процедура выделения земли садоводам . Законопроект отменяет установленный порядок, взамен которого предлагается бесконкурсная выдача государственной и муниципальной земли без проведения торгов, что позволяет взять в оборот простаивающие площади.

Документ вводит пояснения, позволяющие упростить регистрацию в дачных и садоводческих домах. Так, подобные постройки признаются пригодными для постоянного проживания, если они соответствуют нормам и правилам, установленным для жилых помещений. Сейчас прописаться в садоводческом товариществе довольно трудно из-за многочисленных условий и ограничений.

Если закон будет принят, то с 1 марта 2018 года система садоводства и огородничества начнет преображаться.

Во-первых, самовольных построек станет меньше: документ систематизирует понятия дачных, садовых и огородных участков, садовых и дачных домов, а также разъясняет, какие постройки разрешены, а какие запрещены. Это подкрепляется и ограничениями субъектов на параметры сооружений. Согласование строительства с БТИ позволит увеличить безопасность, так как зачастую дачники своими руками мастерят дома, не соблюдая правила безопасности. Поэтому избушку на курьих ножках построить больше не удастся.

Также меры направлены на создание прозрачности управления товариществами. Путаница среди множественных видов взносов допускает риск утаивания денежных средств. Чтобы избежать этого, новый закон предусматривает сокращение количества взносов, а также экономическое объяснение и закрепление целей трат на общем собрании. Остается нерешенной главная проблема товариществ - регулирование оплаты услуг ЖКХ. Одни пользуются услугами лишь в дачный сезон, другие живут и потребляют энергию круглый год, а платят все одинаково. Общая ответственность тоже имеет свои проблемы. Например, из-за неплательщиков штраф налагается на товарищество как на юридическое лицо, и поэтому распределяют его среди всех участников вне зависимости от их добросовестности. Закон положил начало разрешению этого вопроса: его текст подразумевает, что взносы могут быть как равными, так и пропорционально зависящими от параметров владений огородников и дачников.